Hausverwaltung

Der Schlüssel einer Hausverwaltung zu Ihrem Vertrauen ist Verlässlichkeit.

Wir verwalten für Sie:

  • Zinshäuser
  • Wohnungseigentumsobjekte
  • Mischhäuser
  • Vorsorgewohnungen
  • Büro- und Gewerbeliegenschaften

Gerne erstellen wir für Sie ein maßgeschneidertes und individuelles Leistungspaket.

  • Beispielhafte Aufzählung der angebotenen Leistungen:
  • Erstellung der ABRECHNUNGEN gem. den Kriterien der ÖNORM A 4000 bzw. der aktuellen Judikatur
  • Vorschreibungs- und Mahnwesen inkl. gerichtlicher Geltendmachung
  • direkte Umsatzsteuerverrechnung mit dem zuständigen Finanzamt
  • Abwicklung von Versicherungsfällen, sowie Kontrolle von Versicherungs-, Service- und Wartungsverträgen
  • regelmäßige Wohnungseigentümerversammlungen gemäß § 25 WEG samt allfälliger Beschlussfassungen
  • jährliche Erstellung der Vorausschau samt Vergleich mit "Benchmarks" und Vorschlägen für Instandhaltungsmaßnahmen
  • Ausarbeitung von VORSCHLÄGEN ZUR ERTRAGSSTEIGERUNG von Liegenschaften unter Berücksichtigung steuerlicher Auswirkungen
  • langfristige Sicherung und Steigerung von WERT und ERTRAG der Immobilie
  • regelmäßige RENTABILITÄTSKONTROLLEN
  • Rücknahme von Mietobjekten
  • Personalverrechnung - Hausbesorger, Hausbetreuer
  • Bauverwaltung

Objektsicherheitsüberprüfungen gemäß ÖNORM B1300:

Aufgrund des Inkrafttretens der ÖNORM B1300 – „Objektsicherheitsprüfung für Wohngebäude“ sind Hauseigentümer „verpflichtet“, die bestehenden Wohngebäude im Zuge der sie treffenden Verkehrssicherungspflicht regelmäßig überprüfen zu lassen.
Das entspricht auch der Auffassung des obersten Gerichtshofes, siehe dazu die Entscheidung OGH, 1 Ob 39/08d.
„Dabei kann den Hauseigentümer eine einmal erteilte Benützungsbewilligung nicht für allemal entschuldigen, sondern hat er die bauliche Sicherheit laufend zu überprüfen und die Baulichkeiten dem Ergebnis der Kontrolle entsprechend einwandfrei instand zu setzen und ganz allgemein den für die körperliche Sicherheit der Gäste – bzw. Bewohner – maßgeblichen, nach einschlägigen Gesetzen und anderen Vorschriften, aber auch nach dem jeweiligen Stand der Technik geltenden Mindeststandard durch ihm zumutbare Verbesserungsarbeiten einzuhalten. Dieser  Mindeststandard ist herzustellen, sofern die Vorschriften die Sicherheitsanforderungen verschärfen.“

Eigentümergemeinschaften und die sie vertretenden Hausverwaltungen sind mit einer Reihe von Prüf-, Kontroll- und Überwachungsverpflichtungen zur Gewährleistung eines sicheren Gebäudezustandes konfrontiert. Diese Verpflichtungen ergeben sich u.a. aus der Haftung für mangelhafte Gebäude (§1319 ABGB) und aus der sogenannten allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Bei Mängeln am Haus haften die Eigentümer für Personen- und/oder Sachschäden, wenn die Eigentümergemeinschaft bzw. die Hausverwaltung nicht nachweisen kann, dass die erforderliche Sorgfalt eingehalten wurde, um Gefahren abzuwenden. Der Stand der Technik und ÖNORMEN sind zwar keine Gesetze, werden jedoch von den Gerichten bei der Beurteilung, ob ausreichende Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und Gebäudesicherung ergriffen wurden, herangezogen. Entspricht ein Gebäude dem jeweiligen Stand der Technik, gehen die Gerichte i.d.R. davon aus, dass die Verkehrssicherungspflichten eingehalten wurden.
Die Eigentümergemeinschaft haftet insbesondere

  • bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten im Allgemeinen, wenn wegen Mängeln des Gebäudes Personen oder Sachen zu Schaden kommen,
  • für herabfallende Teile des Gebäudes im Speziellen, wenn keine ausreichenden Maßnahmen zur Gefahrenabwehr unternommen wurden,
  • bei der Bestellung einer Hausverwaltung gemeinsam mit dieser, wenn die Hausverwaltung Überwachungs- und Erhaltungspflichten nicht erfüllt.

Die ÖNORM B1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen, Grundlagen und Checklisten“ bieten nun den Eigentümern und vor allem den Hausverwaltungen eine Orientierungshilfe, um den notwendigen und zumutbaren Prüf-, Kontroll- und Überwachungsverpflichtungen nachzukommen, die von einem Gebäude ausgehenden möglichen Gefahrenquellen zu erkennen bzw. erkennbare Gefahren verhindern zu können. Auch werden Prüfintervalle vorgegeben. Durch regelmäßige Sichtprüfungen von Bauteilen und Gebäudeausstattungen können typische Mängel oder Schäden frühzeitig erkannt, potentielle Gefährdungsbereiche rasch aufgezeigt und entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen ergriffen werden. Insgesamt gewährleistet die Objektsicherheitsprüfung einen guten baulich-technischen Erhaltungszustand des Gebäudes.

Technischer Investitionsplan (TIP):

Nach § 20 Abs. 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen.

Neben der Berechnung der Betriebskostenpauschale sind auch die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten aufzulisten und die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage entsprechend zu bemessen.

Eigentümer erwarten von ihrem Hausverwalter den TIP, einen technischen Investitionsplan für die nächsten fünf Jahre, der die Planbarkeit der vorhandenen und noch einzuzahlenden Mittel ermöglicht. Dazu braucht es eine fundierte Bewertung des bautechnischen Zustandes von Fassade, Dach, Fenstern, Stiegenhaus, Keller und Gebäudetechnik im Haus, mit einer richtigen und aussagekräftigen Kostenschätzung.

Der TIP beinhaltet:

  • die in den nächsten fünf Jahren notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten, mit Priorisierung
  • die in absehbarer Zeit sinnvollerweise durchzuführenden Verbesserungsarbeiten für eine eventuelle Beschlussfassung
  • die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage über die nächsten fünf Jahre

Kostensparend lässt sich der TIP idealerweise in einem Zug zusammen mit der Begehung im Rahmen der ÖNORM B1300 erledigen, ebenso wie die Arbeitsplatzevaluierung für Hausbesorger und Hausbetreuer.

Die Lifing GmbH führt für Immobilienverwaltungen die sicherheitstechnische Überprüfung von Wohnhäusern im Sinne der ÖNORM B1300 sowie die Erstellung des TIP’s durch. Dadurch entsteht aus einer scheinbar zusätzlichen Belastung eine neue Verlässlichkeit und vor allem Effizienz in der Bewirtschaftung von Immobilien.